楼市:“阶段性低点”已过 资金该往何处去

苏先生春节期间签约买下一套120万元的老西关电梯 房，目前比这套物业低6、7层的同户型单位市场价已到140万元。“我搭上了"淡市"的末班车。”苏先生颇为得意。据近日满堂红最新研究报告，4月 1~12日二手住宅买卖宗数比3月同期增加1.4倍，成交均价比3月同期上升0.9%。楼市是否已过最佳入市时机，业内有不同的观点？专家则建议已有两套 房的业主不一定把资金投入楼市。
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省的营业税赶不上业主返价
“4月前12天我们的成交额就已达到了3月大半个月的量，预计4月买卖业务的增长非常明显。”一个中介人士告诉记者。4月1~12日，经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比3月同期增加1.4倍，成交均价为20823元/平方米，比3月同期上升0.9%。
据 广州市国土房管局公布的数据，2015年3月全市原10区（不含增城、从化）二手住宅登记宗数为3470宗，同比减少13.6%。经中介行促成的二手住宅 买卖业务量比2月增加两倍。据满堂红市场研究部最新报告，3月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为19636元/平方米，环比下跌 6.0%，同比下跌2.2%。
! K& ?' q+ s, i) ^2 @3 E9 R- d“3月价跌所以 还是入市良机。”满堂红市场研究部高级经理周峰认同最佳入市时机已过的观点：“营业税的"5改2"政策在3月31日才开始实施，在过去半年，在有效需求未 得到完全释放的前提下，小业主即使不愿意降价卖房，也不会随意升价。换句话说，在2014年第四季度至2015年3月初，尤其是2015年春节前后入市， 都算是觅准了最佳时机。”
他认为，“最佳”即遇到同类竞争较少，同时也能通过中介有效压价。“就算客户节省了部分营业税成本，但由于业主的反价，最终也会导致其他与总价有关的契税、个人所得税等成本有所增加。”一个中介人员一语道破楼价走高的内因。
目前仍是入市好时机
谢 淦认为入市最佳时机已过还是为时太早：“一般来说入市最佳时机是现在的楼价跟之前（至少一年或半年）相比较跌到了一个新的谷底位置，又或者跟去年同期相比 处于了一个较低的位置，或者因为政策原因经济环境原因市场放量，供过于求，又或者是市场没有什么投资客只剩下刚需，再或者二手市场上的卖方市场已变成了买 方市场，这些都是入市"最佳"时机的信号。但是从目前来看，这几点有些信号出现过，但并不太明显，而且也并没有开始变回原来的情况。”
- l% u: r8 w, B5 M9 a0 B他 认为，去年到今年二手整体的价格水平相对稳定，并没有出现大滑跌至谷底的情况，更没出现在或最近几个月开始迅速攀爬的现象：“如果从二手价格和市场购买群 体组成以及买卖方心理这几项来看，现在的市场跟去年相比并没有发生太大的变化，如果说去年是最佳入市时机，现在其所依凭的条件现在仍然存在，所以不太认同 最佳时机已过的观点。”
他甚至认为目前仍是个 入市好时机：“与下行阶段相比，业主议价幅度收窄，信心加强，低价房源量减少，但当前政策宽松，由于信贷及税费调整，购房者的首付成本及资金门槛相对下 降，也有利于入市。”而市场成交活跃对换房客来说也是一个较好的入市时机，能极大减少卖一买一的过渡时机。
专家意见
( V5 e! m4 L+ e. @7 t1 I- {% I投资物业已不是最佳选择
中 原地产项目部总经理黄韬认为，相对于前几年来说，市场确实已过最佳时机，但对于将要来的下半年来说，现在买楼并不迟：“楼价基本稳定下来，并且逐步上升， 现在买楼选择比较多，就是最好的机会。”他认为长远看一线城市楼价稳定，虽然亦有市场观点说楼市可能会跌回三五年前，但机会极小，只在个别地区或三四线城 市存在这个可能性。
" {7 a; F+ d& ^. I6 \不过，对于纯粹的投资者来说，每年很难再与之前一样有20%~30%增幅。“下半年市场量增价稳，价微升，可能在5%左右，成交量有机会增加20%~30%。”
. h8 p; k9 x' N/ l6 u8 E  G4 ~1 W在黄韬看来，目前楼市、股市利好，投资者未必将房地产作为唯一和首选的投资对象。
8 B" B7 o' K4 @! M2 X而对于买房出租者，黄韬亦认为不是太划算：“现在楼价相对高位，按照回报率计算，3%的租金回报率低于银行理财产品的回报率，而且以后楼价上涨的幅度估计最高也高不过GDP的涨幅，从投资角度不建议再买楼投资。”
2 u1 e  b/ F* f不 过，如果从家庭理财角度，他倒认为可以适当参考家庭的资金配置：“如果家庭有一套房自住，还有其他理财的渠道，再买一套物业用于出租相对稳妥，如果已经有 1套或以上的物业作为出租之用，就不太建议。”另外，如果家庭只有几十万元的闲散资金，他也不赞成投资物业，认为更适合投入股市中，而如果家庭有几百万元 或上千万元资金则可考虑购买住宅或商业地产。
周峰则建议买家可选择“穗六条”放松前的“次佳时机”：“一旦放松，市场就会真正出现反转，那时候再入市成本将会提高，所以只要能在"穗六条"放松前继续看房，准买家仍较容易找到合乎心意的物业。”