全省万余小区仅三成有物管 小区安保面临七大问题

　　近日召开的全省社区建设暨平安小区创建工作动员会，专门利用半天时间，对昆明市盘龙区金星社区、西山区盛高大城社区、官渡区季官社区进行了现场观摩。老旧小区、新型城市小区、城乡结合区域城中村改造小区，不同类型小区的社区建设和平安小区创建工作特色突出、亮点频现，让参会人员感受深刻。
　　至此，以这3个试点小区引路，昆明将按照“以人为本、服务为先，源头预防、综合管理、专群结合、法制保障、试点引路、逐步推广”的思路，健全完善小区综合治理体系，加快创建一批组织保障有力、公共秩序井然，物防技防完备、环境卫生整洁、物业服务规范的平安小区。
# M" ]* `8 p, D　　　　小区安保面临七大问题
　　“无论是宜业、宜商、宜居，首先都要安业、安商、安居！”一座城市的首要环境是它的治安状况，治安状况也是这座城市发展有没有吸引力的基本要素，是市民有没有安全感、归属感、幸福感的最根本前提。
) @; o4 P" Q4 c　　居民院落小区，是城市治安环境最基本的细胞，小区的平安关系到社会大局的稳定，关系到和谐社会的建设。自去年7月昆明开展平安小区创建以来，加强了人防、物防、技防，社区治安案件发案率明显下降，社区居民的安全感和满意度不断提升。
6 K4 f! U! h& l# A4 o　　那么，昆明小区的治安防范情况如何，记者对20家不同小区展开了实际调查。其中，15家小区能随意进出，根本不会过问，门卫形同虚设，这在老旧小区、家属小区尤为明显。另外5家小区的门卫则仔细询问并核对了陌生人身份和来访意图，而这5家小区均为大型、高档住宅小区。
9 i. A( F' D# d, k3 k0 k6 C　　云南财经大学公共管理学院博士木薇长期关注小区治安防范，她直指居民小区治安防范工作主要存在的问题：一是有的小区没有实行封闭式管理，人员、车辆出入繁杂；二是有的小区技防设施不到位，没有安装监控设备；三是有的小区内部路灯破损严重，小区道路在夜晚时较为昏暗；四是有的小区楼道安全门损坏严重，且物业公司没有及时进行维修；五是有的小区物业公司内安全护卫人员整体素质偏低，责任心不强；六是有的小区夜间巡更制度不落实，个别小区在夜间甚至处于“防控真空”状态；七是有的小区治安防范宣传不到位，导致小区居民缺乏应有的治安防范意识。这给平安小区建设带来了一定难度。
  X7 H* A6 a! {  a0 b) U! D　　　　住宅小区建设须坚持“三同时”
" M8 z3 E$ q# J% U  I& E+ e0 X　　王旗营小区是昆明较早建设的小区之一，和其他老小区一样面临着公共配套设施“先天不足”的问题，如设计建设标准较低，配套设施不健全，物业服务用房、社区用房不达标，不具备实施市场化、专业化物业服务条件等。
　　居住在王旗营小区的小王说，他大学毕业后就租住在这里，前后丢失了3辆电动车，于是便决定拒缴物管费，“我也不想当‘钉子户’，可是小区停车难、绿地少、没有健身场所、卫生环境差，安全问题更是让人忧心。”在小王看来，既然“管家”不能将这些问题解决好，他凭什么要缴物管费。
　　为此，云南大学公共管理学院社会学与社会系教授高万红建议，住宅小区在规划、设计、施工时，必须坚持“三同时”，即小区安全防范设施纳入住宅建设的规划，同时设计、同时施工、同时投入使用，着力从基础和源头上解决规划、建设导致的先天不足，从根本上提高住宅小区的治安防范水平。严格执行住宅小区建设标准及规范，将安全防范系统纳入小区总体规划，并作为规划审批时的要件，安防系统不落实的，规划方案不予审批，项目不予开工建设。
　　政府部门也关注到了这一问题。动员会提出在新建和改扩建小区的规划设计条件中，除明确建筑密度、容积率、绿地率、建筑退让红线距离、建筑高度等“硬指标”外，还要明确配件标准，严格执行《城市居民规划设计规范》。
! y( N( ~# r' R2 [　　　　新建小区物管比例要达100%
. M* v; w# u2 S8 r2 M7 a3 c3 ~+ s8 {, \　　面对居民的不满，王旗营小区物管也是一肚子苦水。要对这些硬件设施进行改造，少则需要几十万资金，多则需要上百万甚至更多，仅靠物管的力量无法承受。
# U7 Q( {. m' t% A7 W0 Y　　物业服务无法让居民满意，使得物业费收缴率低；而物业费收缴率低，又导致物业服务“缩水”。这样一个恶性循环的“怪圈”，不仅在王旗营小区有，还困扰着许多物业公司。
% o# a% c+ j7 j0 ^　　小区、小物业涉及大社会、大民生、大产业、大行业。有专家指出，当前，小区管理滞后的一个重要原因在于物业市场主体发育不对称、不协调。物业企业管理不规范，不能严格按照合同或者《物管法》履行承诺或保障服务质量。业委会、物管企业、业主各自责、权、利不清，导致矛盾频发，直接造成物业费收取率降低，小区管理水平下降，如此陷入了“怪圈”。
　　据统计，截至目前，全省小区数量达到10294个，其中有物管服务的3123个，物业覆盖率仅为30.34%。
　　市政协委员李伟表示，城市建设重在管理；小区管理重在物业。规范化的物业服务，不仅可以不断提升小区人居质量，也是实现小区长治久安的治本性措施。
* O7 U$ j  W4 T7 h9 H/ K7 p　　对此，在近日召开的全省社区暨平安小区创建工作动员会对症下药，开出了“药单”：全力推进社区两委、业主代表、物业管理企业等“多位一体”管理模式，逐步实现小区物业管理自治；推动开展老旧小区有偿基本物业服务工作，实施将条件成熟的老旧小区推向市场，聘请专业物业公司进行管理。新建住宅小区实施物业管理比例要达到100%；定期开展年度小区物业服务和管理满意度调查，建立物业满意度动态管理和公示制度，制定物业服务标准，健全物业服务的准入、退出机制。健全物业服务收费价格调整机制，合理确定物业服务收费标准，探索实行物业服务费代扣代缴机制和服务费收缴争议快速处理机制。
　　　　人防物防技防“三管齐下”
0 J: i6 C' I) N! J　　17年前，能入住当时占地面积最大、住户最多、配套设施最好的高档小区——金星小区，老李感到很骄傲，但渐渐地这种骄傲荡然无存，因为治安管理差，警情居高不下，在市公安局通报的全市社会治安警情中，一度成为城区社会治安最差居民小区而频频闯入人们的视角。
: }. S; K" j$ F5 \+ U8 H1 G　　开放式小区人流量大，单元楼里没有门禁，也没有监控设备，这些管理漏洞导致小区频频发生盗窃案，更夸张的是一夜间4家住户接连被盗，居民叫苦不迭。“基本上到了逢小区必偷，逢户必盗的地步。”老李无奈地说。
7 F" u# X/ n: k; ^# \2 W　　最近，细心的妻子发现了一个变化——老李不再翻来覆去，难以入睡了。“终于安心了，自然就睡得踏实！”老李笑呵呵地说。变化的背后是仅仅半年，金星小区就彻底摘掉倒数的帽子，今年春节没有发生一起刑事案件。沿着这条跨越式上升的轨迹，是金星社区创新提出并实践的“六位一体”和“五级治理”新体系所发挥的巨大作用。
　　“六位一体”和“五级治理”体系内容很多，具体到治安这件事上就是采取人防、技防措施，双管齐下加强治安管理。
　　金星社区所探索并实践的正是治安管理的突破所在。加强小区治安防控体系建设，完善小区视频监控系统、门禁系统、防火防盗报警系统。加强警务室建设，全面落实“一区一警”、“一区多警”制度，提高小区见警率。大力发展保安服务业，严格管理和规范保安服务。健全门卫、值班、巡查、安检等日常管理制度，积极发动小区居民参加义务巡逻防范、邻里守望，建立专兼结合的治安巡逻队伍。
　　按照什么问题突出就重点整治什么，哪里治安混乱就整治哪里的原则，集中排查整治混乱小区，加强小区实有人口管理服务，全面掌握常住人口、流动人口和出租屋的动态情况，加大对“空巢”家庭特别是留守儿童、妇女、老人的安全保护力度。
& J/ \6 N8 d3 E, e　　加强小区综合环境综合治理，整治乱建房、乱停车、乱贴小广告、占道经营等行为，加强小区消防安全管理，加大小区违章搭建特别是影响逃生和灭火救援的障碍物的管控力度。
责编：段超然
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