城市综合体可升级为“城市新地标“ 需达标四要素

　　原有的城市地标被拆重建的过程中，开发企业或重建主管部门，总是不忘加上一个词汇“升级”。如何升级？升级的方向是什么，在哪里？显然，有一个词汇大家自然是不会陌生的“城市综合体！”“云南饭店升级为顶级城市综合体；原昆明市政府升级为大型城市综合体。”
　　何为城市综合体，综合体竞选城市新地标的潜力何在？城市综合体成为城市地标，又该具备哪些基本要素？显然，2014年，寻找昆明城市新地标时，“城市综合体”争夺地标必须发出“第一枪”。
3 `/ V# r1 m  A6 r$ u　　市场背景
, h, Q2 J+ }. X. o- B; q　　昆明进入城市综合体开发热时代
　　外行看热闹，内行看门道。似乎，很多人都还未懂得真正的城市综合体为何时，城市综合体的发展布局，早已经进入城市发展主导者的规划视野中。
　　“力争在5年内全省规划建设 100 个以上具有带动性强、影响力大的城市综合体的目标。”2013年7 月，云南省人民政府办公厅发布的《关于推进城市综合体建设的指导意见》（文中简称《意见》）中就明确提出了整个云南省城市综合体的建设目标，足见城市综合体的开发和建设，早已经不是一个企业与项目的发展和定位问题，已成为了一个城市发展的经济和政治问题。不仅如此，在这一份《意见》中，官方还首次对“城市综合体进行了分类和规模等级划定”，并将省会城市昆明定位为城市综合体发展的主战场。
　　就目前昆明房地产市场的发展现状来看，城市综合体项目，早已成为了房地产企业特别钟爱的营销词汇。2014年年初，云南省住建厅提供的最新数据显示：“昆明已建成、正在建设和规划当中的城市综合体数量就达到了40余个。”而在 2008年时，昆明开工建设的商业综合体项目不过10个。如此迅猛的发展速度，怎么能够不让人心生疑问。
　　不仅如此，不少购房者，还纷纷将购房首选目标放在了城市综合体之上。就此，不禁有人要问，城市综合体究竟有何魅力，让政府、开发商、购房者，如此着迷？
　　发展魅力
. M* f- h% k; h" W　　城市综合体是城市化进程主要推力
　　“能承载城市的社会经济和文化功能，适应当代城市发展主流要求；能快速实现人气聚集，撬动城市区域发展，领涨区域土地价值，全面提升城市形象，成为城市精神符号与代表，争当城市造富新地标，提高城市竞争力等。”显然，这样的概括中，早已释放出了太多的诱人信息，让城市综合体担当“城市地标”、“城市名片”，显然，绰绰有余。
0 J0 H. k8 F: U0 k: }　　在城市规划者看来，城市综合体是城市化进程的主要推力。云南省住建厅总规划师刘学，针对城市综合体就有过这样的表达：“城市综合体，作为土地集中利用和拓展城市公共空间的一个有利举措，也是城市化进程的一个主要推力。”
　　“城市化进程的推动力”具体如何来进行诠释，它是如何拉动城市区域经济和城市经济，它的超级魅力在哪里？
　　提高城市建筑和管理水平
　　事实上，城市综合体更多具有商业地产的运营属性，在竞争日趋激烈的地产开发商中，一个商业项目如何取得成功，如何实现快速聚集人气，吸引消费者。首先在建筑形态、建筑功能和管理水平上就需要力求完美。因此，形态各异、功能齐全、内容丰富的各类城市综合体也就成为了城市地标性建筑或城市名片的诞生体，同时，整体城市综合体水平的提高也就意味着城市建筑和管理水平的提升。
7 y0 E0 z" q" R7 P# @　　迁移市中心和社会资源
　　开发城市综合体的目的无疑是“实现利润最大化”。因此，除了在建筑形态、功能及管理水平上要最大限度地满足客户需求外，力求投资多元化，把城市综合体作为“城中城”来经营。通常，现代城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、餐饮、文体运动、休闲娱乐和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，达到快速迁移市中心和社会资源的目的。“每一座万达广场，每一个城市中心”营销和宣传也有这样的内在逻辑。
- j' D, R' P) e0 n9 b. Q! Q　　增强市民归属感和荣誉感
　　分散居住的城市居民，对于自身所居住城市的归属感和荣誉感，有地域和群体区别；地域主要是指经济和物质等客观条件，群体主要是指社会和思想心理、文化观念方面。如纽约华尔街就是美国城市精神的象征，是世界金融中心的象征；而世贸大厦的倒塌，不仅仅是经济上的损失，更大的是“象征性符号”的消失，“精神上”的摧毁。城市综合体是昆明城市更新换代的产物，新的城市综合体的诞生，往往让市民产生强烈的“归属感和荣誉感”。
# m: ^& i8 q- g& A* Y& W; J) S. T　　新兴理念
　　城市综合体=多种业态优化的功能组合
3 F& D9 T% q0 Y. U% k% r& k　　具有如此强悍功能的城市综合体，到底是什么？
　　显然，这是一个房地产领域的新生概念。据报道显示，其最早起源于上世纪50年代的巴黎“拉德芳斯”，它是世界诞生的第一个城市综合体。拉德芳斯蕴藏着法国浪漫的艺术气息，集合了现代化的建筑，在世界城市综合体的发展中树立了一个独特的典范，至今仍是世界上最具代表性的城市综合体，也是巴黎这座城市无可替代的名片之一。随后，大家耳熟能详、能逛三天三夜的纽约洛克菲勒中心、东京城中花园六本木等城市综合体纷纷成为繁华都市的地标，城市综合体的地标。城市综合体，最为典型的属性即多种业态的优化的功能组合。
　　其中，在最新的云南版的城市综合体定义中“特别是强调主要功能使用面积，城市综合体至少要有 2-3 种服务功能，商业、展会等业态，同时，这些面积必须要占到一定的比例，商服比例面积在45%左右。”
/ C7 s, S' Q: K: _- v　　发展方向
　　真正的城市综合体需达到这四大标准
　　就目前来看，对于城市综合体的具体概念和定位，并没有完全统一的标准，但依照“地标”普遍需要具备4大属性：标志性、独特性、协调性和传承性来看，城市综合体争夺地标，该具备哪些条件？
$ }) d4 y; ^1 X' y% v　　就今年4月云南省官方公布的《云南省城市综合体建设配套实施细则》的通知中，对城市综合体提出了“绿色建筑标准”的详细版要求；同时，在刘学看来，城市综合体建设过程中，交通也非常重要，“一般来讲作为城市综合体，如果没有轨道交通，是很难达到要求的。昆明现在正在进行地铁建设和轻轨建设，只是运行了一小段，下一步要与申报的城市综合体的轨道交通站点有机地结合。”
7 L' L2 a5 j8 Y. _' b1 P* A0 I2 G0 p　　显然，能够显示综合体开发前瞻性的“绿色科技或建材”亦开始成为城市综合体的一个发展方向；同时，在不少城市迅猛发展的“地铁经济”亦成为了城市综合体发展的必然要求，亦是城市地标的标配选项。那除此之外，还需要关注城市综合体的哪些要素呢？
　　地段论 新旧城市中心区
　　显然，城市综合体要成为城市的核心、地标，选址又成为了一个首要问题，其选择要求自然不低。一是，首选自然是城市核心区，周边有成熟繁荣的商圈，有足够的消费群体支撑；二是，新城开发中心区，其是未来城市发展的新增长点；三是，交通便捷的城郊，能快速到达城市中心及机场、码头、车站等交通枢纽，可以通过科学的规划使其成为一定规模和特色的城市副中心。想来这些，也就是此前报道中常说的“地段论”，所涵盖的丰富概念，再一次在城市综合体中得到体现。
2 ?, A- F* }) \( [; V; u　　规模和体量 决定辐射范围
8 n( p" G( m8 s6 i) K6 }' x& K& S9 u　　综合体具有多种物业形态和商业业态，能够撬动整个板块的发展，领涨周边土地价值。这恰恰印证了万达的一句口号“每一座万达广场，每一个城市中心”。这样的撬动作用，显然需要规模上的支撑“百万平方米的城市综合体”这样的大号子不是谁都能够喊出来的，这是城市经济承载能力，开发商运营实力的综合体现。
　　运营 良好的运营团队决定价值
% x# u, u7 z7 n( I　　眼下的城市综合体开发商，更愿意被人称呼为“城市运营商”。自然一个好的城市综合体需要的不仅是超前的技术，强悍的地段，恰当的体量；软硬兼施才是最大限度发挥城市综合体功效的关键，既要有一流的规划建设，也要有后期的管理服务。为此，商业管理公司、物业服务等，也就成为了城市综合体能否荣登城市地标的关键因素。
　　创新 不断突破的建筑设计和理念
　　城市在发展，城市人对城市地标的口味也就越来越刁。是不是最高，是不是名人设计，是不是财富增值速度最快，是不是最快捷等因素，一直制约和推动着新的城市综合体和地标的发展。这自然需要其开发或运营者，不断突破当下，赢得未来。
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　　云南建设综合体分类（节选）
　　第一类 是以省会和区域中心为代表，经济比较发达，商住、文体、会展、交通物流等等。
　　第二类就是以省内中小城市为代表的，比如说三级和四级城市综合体，根据主导功能氛围由山地组团综合体、传统城镇中心综合体、产业新区综合体、旅游服务综合体，特别是旅游服务综合区是以旅游为主做得比较成功，跟旅游业相关和相关的功能进行整合，以产业导向来做云南特色的综合体。
) U; h* Q3 h! L4 E" N　　云南城市综合体规模、等级（节选）
　　一级城市综合体原则 不小于 20 万平方米，核心区为昆明。
1 h3 N' s8 }6 p2 u　　二级城市综合体原则 不小于 15 万平方米，区域级城市综合体，是昆明周边，比如说玉溪、曲靖，比较大的大城市。（云信王亚萍）
" S: _$ b7 C. L! u* l　　（来源：《关于推进城市综合体建设的指导意见》。）