三问楼市：后限购时代的昆明将走向何方？

　　8月11日，持续三年半的限购政策取消，昆明楼市正式进入后限购时代。后限购时代，压抑的购房需求是否会得到释放，房价是否会随之上升，开发商和购房者该何去何从？凤凰房产走访发现，业内人士普遍认为限购取消对楼市的利好影响有限，未来昆明楼市依然面临去库存的严峻压力。
　　一问：限购取消释放了哪些需求？
　　根据8月11日的文件，本市居民和外来务工者购买商品房均不再受限，必将释放出一批原本被限购拒之门外的购房者。包括本地户籍居民两套以上购房需求者，和外地户籍社保未满一年的购房者和外地户籍一套房以外的购房需求。
: _0 u: A3 w7 Z$ j9 O: t* D　　值得注意的是，本地户籍居民原本限制购买两套商品房，如今释放的仅有第三套及其更多套房的购房需求。此类购房者除了有购买第三套房改善性需求者之外，更多的应该是投资性需求。而现有市场情况下，投资住宅产品的需求有多少，尚不乐观。
5 }' P7 T* k+ H, u3 b- ?9 a　　相对而言，外地户籍购房者的刚需和改善性需求，应为此段时间购房需求释放的主力。至祥置业总经理周曼表示，限购取消后，原来需要提供纳税证明的潜在外地置业者将收益，限购开放有利于他们降低置业的时间成本或交易的灰色成本，带动成交提升。
　　周曼分析，取消限购造成的信心提升，可能使今年年初以来一直处于徘徊观望中的刚需购房者，下定决心入市购买。也将一定程度上促使交易量的回升。这部分需求释放之后，市场将回归到相对平稳的状态。
0 p, i/ S' b( h6 }! z: R+ g2 w$ C　　二问：不限购昆明房价会涨吗？
　　对于普通市民来说，最关心的问题不外乎限购取消了，是否意味着房价就要上涨了？凤凰房产调查了多个在售楼盘，发现目前并未有楼盘因限购取消而提升价格。
　　周曼表示，限购取消在短期内不会对房价产生上扬作用，更多的是止跌的作用。近来昆明室内5900、6900元/平米的房子大量出现，持续下去可能市场会有破坏性降价行为。限购取消一定程度上起到止跌的作用。限贷没有放松，不会支持房价持续走高。她分析，这个僵持的过程，对购房者来说也是满足购房需求的时刻。
4 k4 G( B5 L) V6 O9 o　　云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研表示，取消限购不会造成昆明房价的上涨。“现在取消限购相当于亡羊补牢，虽然对于交易额上升有一定的促进，但作用非常有限。”他分析，“房价上涨需要三点支持，一产品供不应求，二大量资金支持，三预期乐观。现在昆明楼市严重的供过于求，限贷依然实行，大家对今后的楼市看空为主，加上未来房产税等政策的制约，担忧房价上涨没有必要。”他表示，靠一两个政策不可能改变昆明的市场状况，限购取消不能，即使现在限贷取消，房价也不可能大涨。
; G: Y+ g/ c7 Z% d, `　　房地产协会秘书长刘践也表示，取消限购不可能让疲弱的昆明楼市马上逆转，但昆明是一个人口输入型城市，限购的取消必然对楼市产生积极的影响。最佳购房时机的窗口期已经来临。
! M& @5 G" j8 l% `2 N" ?  l8 Y- Z　　三问：昆明众房企如何应对？
　　限购取消，一大波压抑的购房需求面临释放，昆明房企此时的应对相对冷静。
9 Z& F% q, N5 T+ x; e( `　　保利云南置业有限公司董事总经理廖志勇向凤凰房产表示，限购取消的影响会有滞后效应，从全国的市场来看，全国先期解除限购令的城市，市场情况比较平稳。从行业角度来说，限购取消让大家对下半年的市场更有信心。廖志勇坦言，资金链问题如果不解决的话，涨价都是虚谈。现在限贷还没有放松，国家对房地产的整体政策没有根本上的改变，谈涨价为时过早。对市场的应对方面，廖志勇说，“不管限购也好限贷也罢，我们会按照既定的目标走。”
! r8 M# k7 L! `' C% Q" D　　同时，也有不少楼盘借限购取消之机，抓紧营销炒作。昨天下午到现在，已有螺蛳湾中心、俊发城、俊发·湾流海、绿地·大城天地、曲靖碧桂园等众多楼盘以微信等形式宣传限购取消，借机促销。
　　周大研分析，今年楼市下行的形势之下，房地产企业能活得好当然好，其它房企能活着就算不错，现在的主要任务肯定是促销，快速回笼资金，哪怕以薄利多销的策略，也要借机迅速上岸。
+ P& p! z" D8 A/ F; Y9 M　　对此，周曼也表示：“虽然今年上半年昆明成交量还比较大，但主要集中在呈贡、空港地区，大部分是前期的团购房。真正在市场上销售的房源，走量并不理想。马上要到金九银十，如何通过价格等策略把握客户，对于全年的现金和经营业绩的改善都比较重要。”
责编：张雨枫
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