主动权倒戈购房者 "挂牌降"和"砍价降"谁更高招

　　从7、8月份开始，刘先生的心情一点点紧张起来。他发现，市场的主动权越来越多地转移到了购房者手中。上半年，并不急售的他坚持挂牌价成交。最初还有些人看房、砍价，但几个月后，附近小区的几套挂牌房源陆续成交，而自家的房源信息则依然挂在中介公司门前的小黑板上，甚至连看房的人也没有了。
. b& k8 N- z( V  d& p! p. i　　9月初，向中介咨询了近期的成交价格后，刘先生表示：“你们最近多推荐下我的房子吧，价格可以商量，再降个2万、3万元是可以的。”之后，又有经纪人带人来看房了，但看房者议价幅度动辄5万元以上，因此与刘先生常常是“话不投机”。随着看房人数再次减少，同时也因为刘先生的卖房需求越来越急，他逐渐放大了议价空间，把议价接受幅度提高到了5万元。但同时他也发现，购房者砍价的胃口也越来越大，不少购房者的砍价幅度已经高达10万元左右。目前，刘先生与看房者的议价拉锯战仍在进行。
　　类似刘先生的这种隐性降价是当前最为普遍的降价方式。合富置业五角场分行高级经理陈昌透露，目前板块绝大多数房东的心态都较7、8月份有所松动。70%以上的人挂牌价格虽然维持不变，但已从一口价转变为能够接受一定议价幅度，或是议价幅度在7、8月份的基础上进一步放大。目前多数房源成功议价幅度为5%左右，个别房源议价空间高达15%。
3 g" Z: @& ~- T- f0 p0 _, t　　德佑地产新湖店高建经理分析，之所以隐性降价最为普遍，原因是当前多数房东对后市行情仍存一丝乐观心理，不甘于降价。此外，他们也不确定多大幅度的降价最为合理，因此采取了被动方式，等购房者上门议价后再作决定。这类房东也多为置换型，卖房诚意度高但相对并不急迫。
% J' ]4 N9 s/ d+ N4 {: O* n　　除议价空间放大外，部分房东还采取了变更税费分摊的隐性降价方式，即由上家到手价转变为上、下家交易税费各付。从实际交易状况来看，隐性降价方式虽然能够吸引到一些看房者，但成交周期较长，速度相对较慢。
　　短评：当前，购房者看跌情绪强烈。随着房东可接受议价幅度的放大，购房者砍价的幅度也逐渐提高，双方价格拉锯战更趋激烈。对于诚意买家而言，福美来高级经理耿晶晶建议，优质户型在任何市场条件都是不多见的，因此购房者需谨慎把握，勿因盲目砍价与优质房源失之交臂。
2 w5 W, [2 u6 f0 p8 b  z: C　　欲擒故纵：提高挂牌价放大议价空间
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　　“现在的购房者看房之后没有不砍价的，而且砍价幅度越来越大。”“何止，有时候砍价幅度还很离谱呢，动辄10%以上。200万元的房子一砍就是20多万元。”
3 _& q1 V% d# X, G- ?5 g, R6 A　　小张最近常在办公室和同事讨论近期卖房子的感想。正如同事所言，她最近也经历了不少与购房者讨价还价的过程，对于一些购房者提出的大幅议价空间常常哭笑不得。不过，在和经纪人沟通之后她了解到，现在大幅砍价是看房者的共同心理。
　　为了让自己的议价空间听起来更“诱人”，小张让经纪人把自己的挂牌价格提高了5万元。不过打这以后，小张接待的看房者就越来越少了。
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　　这种行情下还有涨价的房东？有。据上海中原嘉定新城分行经理王彬透露，10月份，门店就接待了几位要求提高挂牌价格的房东。他们的涨价幅度大多视当前购房者议价空间来决定。如板块内购房者多数议价幅度在10%，而房东本身的可议价幅度在5%，那么房东就把挂牌价格提高5%左右，以把议价幅度“增大”至10%。
　　据嘉定新城、五角场、曹杨板块、宝山区共康板块等区域的房产中介门店透露，采取先提高挂牌价再放大议价空间的房东占极少数，且多为售房意愿相对不强烈的房东。而从实际效果来看，这种所谓的降价不但未能给房源加分，甚至让更多的看房者“敬而远之”。“现在门店内可选的房源多了，购房者肯定是先看挂牌价格相对较低的房源。他们认为挂牌价过高的房东没有诚意，议价成功的难度更大，因此大多都直接放弃。从近期门店表现来看，挂牌价格明显高于区域内市场平均价的，销售难度是非常大的。”福美来不动产高级经理耿晶晶分析。
　　短评：即便可接受的价格底限低于其他直接降价房源，但如无人看房，也等于是“英雄无用武之地”。因此，建议售房需求较强的房东慎选这种方式。
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